Multipropriétaires : la déduction des intérêts hypothécaires, c'est fini

Si vous possédez un bien immobilier en plus de votre résidence principale, vous avez probablement bénéficié ces dernières années d’un avantage fiscal discret mais bien réel : la déduction de vos intérêts hypothécaires de vos revenus immobiliers. C’est terminé. Depuis le 1er janvier 2025, cette déduction a été purement et simplement supprimée.

Et le moins qu’on puisse dire, c’est que la pilule est difficile à avaler : pas de phase transitoire, pas de clause d’extinction progressive. Même si votre crédit court depuis 15 ans, l’avantage disparaît du jour au lendemain. Voici ce que vous devez savoir.

Ce qui a changé exactement

La loi du 18 décembre 2025 (confirmée par la circulaire 2026/C/2 du SPF Finances) supprime, à partir de l’exercice d’imposition 2026, plusieurs avantages fiscaux fédéraux liés à l’immobilier :

• La déduction ordinaire des intérêts fédérale : c’était le mécanisme principal qui permettait de déduire les intérêts d’emprunts hypothécaires de vos revenus immobiliers pour les biens autres que votre habitation propre
• La réduction d’impôt fédérale pour épargne-logement
• La réduction d’impôt fédérale pour habitation unique (bonus logement fédéral résiduel)
• La réduction d’impôt fédérale pour intérêts de prêts verts

En clair : si vous êtes propriétaire d’une résidence secondaire, d’un bien locatif ou d’un bien à l’étranger, les intérêts que vous payez sur votre crédit hypothécaire ne viennent plus réduire votre base imposable.

Qui est concerné ?

Vous êtes touché si :

• Vous possédez un ou plusieurs biens immobiliers en plus de votre résidence principale
• Vous avez un crédit hypothécaire en cours pour ces biens (quelle que soit la date de souscription)
• Vous déclarez vos revenus en tant que personne physique

Vous n’êtes pas touché si :

• Vous ne possédez que votre habitation propre et unique (les avantages régionaux restent en place pour les emprunts antérieurs à 2025)
• Vos biens immobiliers sont détenus via une société (les intérêts restent déductibles à l’impôt des sociétés)

L’impact concret

Prenons un exemple. Vous avez un appartement en location avec un crédit hypothécaire dont vous payez 4 000 € d’intérêts par an. Jusqu’à l’année dernière, ces 4 000 € venaient en déduction de votre revenu cadastral (revalorisé) pour ce bien. Selon votre tranche d’imposition (mettons 50%), cela vous faisait économiser jusqu’à 2 000 € d’impôts par an.

À partir de cette année : zéro. Ces 4 000 € d’intérêts ne sont plus pris en compte. Votre revenu immobilier imposable augmente d’autant.

Multipliez cela par le nombre de biens concernés, et l’addition monte vite. À l’échelle du pays, le gouvernement table sur un rendement budgétaire de 210 millions d’euros par an. Ce sont les propriétaires qui financent cette recette.

Pourquoi aucune transition ?

C’est le point le plus controversé de cette réforme, issue de l’accord de coalition « Arizona ». Contrairement à d’autres mesures fiscales (comme l’extinction progressive de la déductibilité des véhicules thermiques), la suppression est immédiate et rétroactive dans ses effets.

Concrètement : si vous avez contracté un emprunt en 2010 en comptant sur la déductibilité des intérêts pendant toute la durée du crédit, cette donnée a changé en cours de route. Aucune clause de droits acquis n’a été prévue.

Quelles alternatives ?

1. Détenir vos biens via une société

Dans le cadre de l’impôt des sociétés, les intérêts d’emprunts restent intégralement déductibles. Les frais d’acquisition, le précompte immobilier et les amortissements le sont également.

Attention : transférer un bien existant du privé vers une société entraîne des droits d’enregistrement de 12% à 12,5%. Ce n’est donc pas une solution miracle pour le patrimoine déjà acquis à titre privé. En revanche, pour un nouvel investissement, la question mérite d’être posée dès le départ.

2. Structures usufruit / nue-propriété

La société acquiert un usufruit temporaire (déductible et amortissable), le particulier conserve la nue-propriété. À la fin de l’usufruit, la pleine propriété se reconstitue sans taxation supplémentaire. C’est un montage plus complexe, mais qui peut s’avérer pertinent pour certains profils.

3. Investir dans la rénovation énergétique

Le taux de TVA réduit à 6% pour les projets de démolition-reconstruction reste en vigueur. Investir dans des biens à haute performance énergétique peut compenser partiellement la perte de l’avantage fiscal, tout en augmentant la valeur et l’attractivité locative du bien.

Côté régional : une compensation partielle

Les Régions ont réduit leurs droits d’enregistrement pour l’achat de l’habitation propre et unique :

• Wallonie : taux réduit à 3% (au lieu de 12,5%) depuis le 1er janvier 2025
• Flandre : taux réduit à 2%
• Bruxelles : maintien de l’abattement existant

Mais attention : ces réductions ne concernent que l’habitation propre et unique. Elles ne compensent en rien la perte de déduction pour les multipropriétaires.

Ce que vous devez faire maintenant

1. Vérifiez l’impact sur votre déclaration fiscale 2026 (revenus 2025) : les intérêts de vos crédits pour biens non propres ne sont plus déductibles
2. Revoyez la rentabilité de vos investissements immobiliers à la lumière de cette nouvelle donne fiscale
3. Pour tout nouvel investissement, posez-vous la question de la structure : privé ou société ?
4. Consultez votre comptable pour évaluer votre situation personnelle et identifier les pistes d’optimisation qui restent à votre disposition

Conclusion

La suppression de la déduction des intérêts hypothécaires pour les multipropriétaires est un changement majeur dans le paysage fiscal belge. Pas de transition, pas de droits acquis : la mesure s’applique immédiatement à tous les emprunts, anciens comme récents.

Cela ne signifie pas que l’investissement immobilier n’a plus de sens. Mais cela signifie que la structure de détention et la stratégie fiscale doivent être repensées, idéalement avec l’aide d’un professionnel.

Chez Depauw & Associés, nous accompagnons nos clients dans l’analyse de leur patrimoine immobilier et l’adaptation de leur stratégie à cette nouvelle réalité fiscale.

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